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Coluna Jurídica Gazeta - 24/11/2023



Comprei um imóvel, já quitei o valor, mas não providenciei a escritura.

O tempo passou e o vendedor do imóvel morreu. E agora?


Nos casos em que o vendedor de um imóvel já faleceu e o valor da compra já foi integralmente pago pelo comprador antes do óbito do vendedor, existem três possibilidades para a lavratura da escritura do imóvel:

1. Alvará Judicial ou Escritura Pública de Nomeação de Inventariante
Esta opção é aplicável quando o inventário do vendedor ainda não foi concluído. Se o inventário estiver em processo judicial é necessário solicitar ao juiz a emissão de um alvará que autorize o inventariante a assinar a escritura pública de compra e venda do imóvel do falecido. Se o inventário estiver ocorrendo de forma extrajudicial (em um Cartório de Notas), os herdeiros devem elaborar uma escritura pública de nomeação de inventariante, dando autorização ao inventariante para assinar a escritura definitiva de venda do imóvel do falecido.

2. Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Se o comprador já pagou integralmente o preço do imóvel, mas os herdeiros do vendedor se recusam a colaborar para a regularização do imóvel, o comprador pode solicitar diretamente no cartório de Registro de Imóveis a adjudicação compulsória extrajudicial do imóvel. Nesse caso, o cartório notifica os herdeiros e, se eles não assinarem a escritura no prazo estabelecido, o cartório registra a compra e venda com base nos documentos apresentados pelo comprador, dispensando a necessidade de uma escritura definitiva. No entanto, isso está sujeito a requisitos específicos e foi regulamentado pela Lei 14.382/2022 que acrescentou o art. 216-B na Lei 6.015/73, conforme a seguir transcrito:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:
I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
Para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial é necessário obedecer aos seguintes requisitos:

a) O comprador precisa estar representado por um advogado;
b) Será necessário apresentar o contrato particular original, acompanhado da prova de sua quitação;
c) Também será necessária a lavratura de uma ata notarial no cartório de notas;
d) Devem ser apresentadas algumas certidões judiciais demonstrando que não existe litígio judicial a respeito do imóvel a ser adjudicado;
e) É necessário efetuar o pagamento do ITBI (imposto de transmissão que incide na compra e venda de imóveis) e apresentar o comprovante ao cartório.

3. Adjudicação Compulsória Judicial:
Se a adjudicação compulsória extrajudicial não for viável ou não for aceitável, pode ser ajuizada uma ação judicial de adjudicação compulsória. Nesse caso o juiz emitirá sentença determinando a transferência do imóvel para o comprador. Essa ordem judicial substitui a escritura pública e é registrada diretamente na matrícula do imóvel.
Vale ressaltar que a escolha entre essas opções dependerá das circunstâncias específicas do caso e da legislação local. Recomenda-se sempre consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientação adequada nesse tipo de situação.



Por Amanda Costa
OAB/MG 121.155

Contadora (graduada em 2003) e advogada (graduada em 2008), pós graduada em Direito Público (2011) e Direito Previdenciário (2015), pós-graduanda em Audiências Judicias (previsão de conclusão em 2024).
Avenida Rio Branco, 20, Centro, em Varginha/MG. E-mail amandacostavga @yahoo.com.br, celular/Whatsapp
(35) 98898-7278.

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