STJ decide que vendedor pode responder por dívida de condomínio mesmo após entrega da posse

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STJ reafirma que vendedor pode responder por dívidas condominiais mesmo após posse do comprador.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a possibilidade de o vendedor responder solidariamente por dívidas condominiais relativas ao período posterior à posse do imóvel pelo comprador, nos casos em que o contrato de compra e venda não tenha sido registrado em cartório.

A decisão foi tomada com base no Tema 886, interpretado à luz da natureza propter rem da obrigação condominial – isto é, vinculada ao próprio imóvel e não à vontade das partes envolvidas no contrato.

O caso analisado envolve um imóvel de uma companhia de habitação popular prometido a um casal em 1985, cuja posse se deu antes do registro formal da transação. O condomínio ingressou com ação judicial cobrando quotas vencidas entre 1987 e 1996. Apesar da sentença favorável, a execução foi frustrada, levando o condomínio a pedir a penhora do imóvel, ainda registrado em nome da empresa. A companhia, que não participou da fase de conhecimento do processo, tentou afastar sua responsabilidade por meio de embargos de terceiros, que foram rejeitados.

Ao recorrer ao STJ, a empresa alegou que a dívida deveria recair exclusivamente sobre o comprador, já que este estava na posse do imóvel. A relatora, ministra Isabel Gallotti, no entanto, afastou essa tese. Segundo ela, embora o condomínio tivesse ciência da transação e da posse exercida pelos compradores, isso não retira a responsabilidade do proprietário formal, uma vez que a promessa de compra e venda não é capaz de vincular terceiros – como o próprio condomínio – às cláusulas contratuais firmadas entre vendedor e comprador.

Gallotti destacou que o direito à cobrança da dívida está ligado ao imóvel e que a obrigação propter rem não pode ser extinta pela simples transferência da posse. A ministra também ressaltou que a tese fixada no Tema 886 deve ser interpretada com cautela, especialmente diante de decisões divergentes nas turmas do STJ sobre o assunto.

Com isso, o tribunal reafirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador na cobrança de débitos condominiais, mesmo quando o imóvel já está sob posse do comprador, mas o contrato não foi levado a registro.

Fonte: STJ