Promessa de compra sem registro não impede penhora, afirma Quarta Turma do STJ

Ilustrativa

STJ valida penhora de imóvel por ausência de registro de promessa de compra e venda.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a penhora de um imóvel comercial em favor de uma imobiliária, que havia recebido a propriedade como garantia real. O entendimento foi firmado devido à ausência de registro público da promessa de compra e venda firmada por contrato particular entre a compradora e a antiga proprietária.

De acordo com os autos, a compradora alegou que, juntamente com o ex-marido, adquiriu o imóvel em 2007. No entanto, ao consultar o cartório de registro de imóveis em 2018, constatou que a propriedade estava hipotecada desde 2009 em favor da imobiliária. A hipoteca havia sido registrada por quem, oficialmente, ainda figurava como proprietária.

Embora o juízo de primeira instância tenha acolhido os embargos apresentados pela compradora, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) entendeu que a hipoteca, por estar registrada, deveria prevalecer sobre a promessa de compra e venda sem registro formal.

O relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, explicou que a Súmula 308 da Corte, que trata de imóveis residenciais financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, não se aplica a casos de imóveis comerciais. Ele destacou que o ponto central da discussão é a ausência de registro público da promessa de compra e venda, o que, segundo jurisprudência consolidada do STJ, inviabiliza a sua oponibilidade contra terceiros de boa-fé.

"Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal entre as partes. Apenas com o registro é que se constitui um direito real oponível a terceiros", afirmou o ministro.

Para o relator, ficou claro que a imobiliária agiu de boa-fé, sem ter conhecimento prévio da transação anterior, não registrada. Por isso, a promessa de compra e venda, mesmo anterior à hipoteca, não tem validade contra terceiros como a imobiliária.

Fonte: STJ