Justiça de BH considera ilegal cobrança diferenciada de condomínio para coberturas e determina devolução de valores

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A Justiça de Belo Horizonte declarou ilegais duas cláusulas da convenção de um condomínio no bairro Lourdes que previam a cobrança diferenciada de taxas condominiais para unidades de cobertura. A decisão, proferida pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, da 5ª Vara Cível da Capital, segue entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Pelo julgamento, o critério de rateio proporcional à fração ideal deve ser aplicado apenas às despesas que guardam relação direta com o valor ou tamanho da unidade, como seguro da edificação, fundo de obras e benfeitorias estruturais, além de gastos com água e gás quando não houver medição individualizada.

Para as despesas ordinárias — como salários de funcionários, materiais de limpeza, manutenção de elevadores, portões eletrônicos, sistemas de segurança, administração e conservação de áreas comuns — a divisão deverá ser igualitária, já que esses serviços beneficiam igualmente todas as unidades do prédio.

O condomínio também foi condenado a restituir ao proprietário da cobertura os valores pagos a mais desde a assembleia realizada em 17 de agosto de 2020, quando houve tentativa frustrada de revisão da convenção. A devolução será feita de forma simples, em razão de a cobrança ter sido amparada em cláusulas então vigentes.

Entenda o caso

O processo foi movido por um dos condôminos, proprietário da unidade de cobertura, que corresponde a 11,78% da fração ideal do terreno. Ele alegou que vinha sendo prejudicado pelo critério de rateio, pagando valores muito superiores aos demais moradores por despesas que beneficiam o condomínio de maneira igual para todos.

Antes da ação judicial, o tema foi levado a uma Assembleia Geral Extraordinária, mas a proposta de mudança foi rejeitada pela maioria.

O condomínio sustentou que a convenção condominial era válida e conhecida por todos os compradores, além de defender que unidades de cobertura, por suas dimensões e características — como piscina e áreas privativas — demandam maior esforço de manutenção estrutural.

Decisão

Em sua análise, a juíza afirmou que, embora a lei confie à convenção a prerrogativa de definir o rateio, essa autonomia não pode prevalecer quando resultar em abuso ou desequilíbrio evidente.

Laudo pericial confirmou que a cobertura pagava aproximadamente 101% a mais que as demais unidades em despesas de uso igualitário, evidenciando enriquecimento sem causa da maioria dos condôminos.

“A soberania da Assembleia Condominial encontra limites na vedação ao abuso de direito. Ao impor à minoria um custo desproporcional que desonera a maioria, há excesso de poder passível de correção judicial”, escreveu a magistrada.

Base no STJ

A decisão se fundamenta em precedente do STJ (AgInt no AREsp 1.837.019/AL), que autoriza o afastamento do critério da fração ideal quando ele se mostra abusivo para despesas que não guardam proporcionalidade com a área da unidade.

O entendimento reforça que, para gastos de fruição comum, a cobrança deve ser justa e equitativa, sob risco de onerar indevidamente proprietários de unidades maiores.

Fonte: TJMG